ROUNDUP: Vermieter verklagt - BGH prüft Verrechnung von Mietschäden und Kaution |
08.05.2024 16:24:00 |
KARLSRUHE (dpa-AFX) - Wann darf ein Vermieter Schadenersatz für
Beschädigungen an einer Wohnung mit der Kautionsrückzahlung der
Vermieter verrechnen? Mit dieser Frage hat sich am Mittwoch der
Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe beschäftigt. Im Fokus stand
dabei die Diskussion um die Anwendung einer Ausnahmeregelung, nach
der Vermieter unter bestimmten Bedingungen auch nach der
Verjährungsfrist von sechs Monaten Schadenersatz einfordern können.
Ein Urteil will das höchste deutsche Zivilgericht am 10. Juli
verkünden.
In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr
Vermieter ihre Mietkaution nach ihrem Auszug einbehalten hatte. Er
begründete dies damit, dass er die Kaution mit
Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da
der Vermieter erst mehr als ein halbes Jahr nach Auszug der Mieterin
abrechnete, sind seine Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber
bereits verjährt. Sie klagte - und bekam in den Vorinstanzen recht.
Kaution sorgt häufiger für Streit
Generell dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter
verschiedenen Umständen einbehalten. "Das kann eine Mietforderung
sein, die offen geblieben ist, oder Nachzahlungen von
Betriebskosten", sagte Rechtsanwältin und Mietrechts-Expertin Beate
Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für unterlassene
Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden -
vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart.
"Und dann gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung
des Mietobjektes, wie sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle
spielen".
Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgen zwischen Mieter und
Vermieter öfter mal für Streit, so Heilmann, die beim Deutschen
Anwaltverein Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und
Immobilien ist. Für Vermieter sei es attraktiv, die streitigen
Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am Mieter liege,
auf Rückzahlung zu klagen - so wie in dem Fall, mit dem sich der BGH
nun beschäftigt. Dabei spielt auch die Verjährung der Ansprüche eine
entscheidende Rolle.
Ansprüche verjähren nach sechs Monaten
Denn nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs
Monate Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine
Beschädigung einzufordern. "Wenn die Frist nicht eingehalten wurde,
sind diese Ansprüche weg", erklärte Heilmann. Das Bürgerliche
Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme für die Verjährungsfrist vor.
Demnach ist eine Aufrechnung auch nach Ablauf der sechs Monate
möglich, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war,
in dem erstmals hätte aufgerechnet werden können.
Bedingung für die Aufrechnung ist aber unter anderem, dass es sich
um zwei "gleichartige" Forderungen handelt - also im Falle der
Barkaution "Cash gegen Cash". Zu der Frage, ob diese Gleichartigkeit
in dem vorliegenden Fall gegeben war, haben die beiden Seiten von
Mieterin und Vermieter unterschiedliche Auffassungen.
Denn Vermieter dürfen bei Schadenersatz wegen Beschädigungen an der
Mietsache wählen, ob sie dem Mieter die Chance geben, den
ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen - eine
sogenannte Naturalrestitution - oder einen Geldersatz einfordern.
Nur der Geldersatz könnte aber gegen die Barkaution aufgerechnet
werden.
Vermieter bezieht sich auf Ausnahmeregelung
Die Rechtsanwältin des Vermieters sieht dessen Aufrechnung durch die
Ausnahmeregelung gedeckt. Die Aufrechnungserklärung samt
Ersetzungsbefugnis - also der Übergang von Naturalrestitution zur
Geldzahlung - hätte demnach vor der Verjährung erklärt werden können
und müsse daher auch nach der Verjährung möglich sein. Die
Gegenseite ist wie schon das Berufungsgericht der Meinung, der
Vermieter hätte innerhalb der Verjährungsfrist seine Absicht, den
Schadenersatz als Geldersatz aufzurechnen, erklären müssen.
Auch der achte Zivilsenat erklärte am Mittwoch, dass die bisherige
Rechtssprechung darauf hindeute, dass das Vorliegen einer gültigen
Aufrechnungslage - samt Gleichartigkeit der Forderungen - bereits
vor der Verjährungsfrist nötig sei. Der Fall werfe aber eine
Vielzahl interessanter Rechtsfragen auf./jml/DP/nas
ISIN DE000A0HN5C6 DE000LEG1110 DE000A1ML7J1
AXC0322 2024-05-08/16:24
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Autor: - dpa-AFX
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